拟写房地产股权转让合同主要条款的技巧

取得房产地项目，目前一般采取收购目标公司股权的方式，因为这种方式，不仅简单-----不用办理审批手续，而且在税收方面，也可以归避一些税费。因此，此种方式颇受一般房地产开发企业的追捧。

但是在拟写这样的股权转让合同时，还必须注意很多事项，下面介绍一些专业的房地产律师在实务中总结的一些技巧给大家：

一、       订立合同的目的以及合同订立的基础和前提的约定。

为了使合同目的得以实现，转让方与受让方应对合同订立的基础和前提中的公司和房地产项目情况，以及订立合同的目的进行充分描述，主要有目标公司的资产和负债、房地产项目现状和政府批文、与房地产项目有关合同等描述，以利于双方履行合同，减少或避免纠纷的产生。

二、       合同转让受让标的的约定

合同中应明确转让受让的标的；转让受让标的为转让方拥有的目标公司全部或部分股权以及该股权所享有的权益。

三、       合同转让价款的构成的约定

合同转让价款一般是指受让方拥有的目标公司全部或部分股权以及该股权所享有的权益，受让方对此应支付的全部价款。为避免合同双方在履行中发生争议，合同中除约定合同转让价款金额，还应明确约定合同转让价款的构成。

四、       合同转让价款支付的约定

多个转让主体的处理，若合同转让方由多个主体组成，为方便合同价款的支付、可约定指定其中一个主体为转让方接受价款的代表。约定受让方向接受价款的代表的支付行为视为有效地向转让方履行了股权转让合同项下的付款义务。支付方式的设定；合同转让价款的支付一般分期支付，其于合同目的，转让价款的支付一般与获得审批准的时间、工商变更登记的时间、开发项目取得的相关政府批文的时间、项目进度等挂钩。共管账户：为降低合同交易风险，双方可约定设立共管账户，受让方将合同转让价款全部或部分先汇入共管账户，待双方约定的付款条件成熟时，再将共管账户内相应的资金支付给转让方。

五、       转让方义务的约定

转让方必须保证出示、提供、移交的文件资料真实、完整、合法、有效，具体文件资料内容与名称详见附件。保证目标公司的设立和存续合同，且目标公司不存在任何违法及受处罚的情形。保证在签订股权转让合同之日至工商变更登记交接日期间，妥善经营保管目标公司的资产，不从事有损目标公司权益的活动。保证开发项目用地权属、使用无任何纠纷。对于转移全部股权的，转让方应在约定时间内，向受让方移交目标公司的全部印章，证照证文件资料（具体移交的印章、证照、文件资料详见附件）

六、       受让方义务的约定

按照合同约定支付合同价款。根据转让方的书面通知，及时出具必要的文件资料配合转让履行股权转让合同约定的转让方的义务，及时接收转让方移交的目标公司的印章、证照、文件资料等。按合同约定交纳未包含的合同价款中的开发项目的土地补偿款、拆迁补偿款、土地出让金等款项、费用。合同其他条款约定不定期的及法律法规规定的其他义务。

七、       合同双方的陈述和保证的约定。

转让方的陈述和保证：转让方具有能够履行股权转让合同约定的转让方义务和责任的能力。股权转让合同的订立与履行不违反目标公司章程和其他内部规定及转让方与第三人订立的合同、协议及其他具有契约性质的法律文件。转让方所持有的目标公司的全部股权未设定任何担保，亦未有被司法机关或行政机关查封、冻结等瑕疵。除依照合同已披露的债务外，目标公司在股权转让合同订立时及之前未为任何人提供任何形式的担保，并且已处理完所有对外对内债务。同时，无任何已发生或可能发生的诉令或仲裁、行政处罚及未履行的纳税义务等情形。

受让方的陈述和保证：受让方具有能够履行股权转让合同所约定的受让方义务和责任的能力。若受让方为企为法人，股权转让合同订立与履行不违反受让方的公司章程和其他内部规定及受让方与第三人订立的合同、协议及其他具有契约性质的法律文件。在未经转让方书面同意的情况下，不将在股权转让合同订立与履行过程中获悉的转让方的商业信息和秘密泄露或提供给第三人。

八、       合同担保的约定

为降低合同双方履行股权转让合同的风险，双方均应为股权转让项下的义务和责任向对方提供担保，担保方式包括保证、抵押、质押等。一般以第三方出具担保函提供连带责任保证的方式为多见。

九、       目标公司印章的约定

合同可以约定：在转让方按股权转让合同约定完成工商变更登记文件资料的报送工作之次日，双方共同将目标公司原公司公章、合同专用章、财务专用章等印章缴主管机关提请销毁，并申请重刻公司公章、合同专用章、财务专用章等印章。

十、       股权转让和目标公司交接管理的约定

A：受让100%的股权，受让方自交接日（交接日指双方实际完成目标公司及项目的印章、证照、文件资料等交接手续之日）起全权改组目标公司的股东会、董事会、监事会、聘用高级管理人员，对目标公司进行管理，转让方不应介入干预。

B：若受让方仅受让了目标公司部分股权，双方应在股权转让合同中约定股权转让后目标公司的股东会、董事会、监事会等公司组织机构的构成。在目标公司交接后，目标公司所发生的一切生产、经营、建筑等费及债务均由股权转让后的目标公司或受让方承担。

十一、           税务申报、缴纳及责任的约定

交接日前一切税费申服及缴纳均由转让方承担，之前发生的一切不实申报或拖欠，转让方应及时纠正、补缴，若因此给受让方造成损失，转让方应予以赔偿。交接日后的一切税务申报及缴纳均由受让方承担。交接期间，转让方应协助受让方接洽税务、工商等相关部门。如在交接日后转让方需对之前发生的税费进行申报缴纳，受让方应给予协助。

十二、           违约责任的约定

对于非因受让方过错而转让方违反股权转让合同约定，未按时移交目标公司的全部印章、证照、文件资料，或未按时办理工商变更登记手续的，每逾期1日，转让方应按受让方已支付的款项向受让方支付万分之一的违约金；逾期超过90日的，受让方有权解除股权转让合同，转让方应向受让方支付相当于受让方已付款项5%的违约金，并应在受让方解除股权转让合同之日起10日内退还受让方已付全部款项。逾期退还的，，每逾期1日，转让方应按未退款项向受让方支付千分之一的违约金。

十三、           免责条款的约定

因不可抗力致使合同不能按时履行或不能履行或没有必要履行时，任何一方无须向对方承担违约责任，后续事宜由双方依据法律规定及公平原则处理。

十四、           争议的解决方式的约定

在合同履行过程中，如发生纠纷，双方应互凉互让、协商解决。协商不成时，任何一方均可向双方明确约定的仲裁机构或诉讼解决。

十五、           其他事项的约定

转让方的披露责任、股权转让基准日、过渡期条款、或然负债的赔偿责任的约定、保密、通知；股权转让后，目标公司员工工资及就业安排；应约定股权转让合同的生效条件等。

十六、           附件的约定。

一般包括：交接的目标公司的实物清单；目标公司除该开发项目之外的其他经营活动及诉讼仲裁纠纷情况；目标公司的全部印章、证照、财务档案清单；目标公司已取得的房地产开发项目的政府批复文件清单；目标公司已签订的与房地产开发项目有关的合同、协议清单；双方身份证复印件、营业执照；组织机构代码证、税务登记证复印件等。